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‘不動産’ カテゴリーのアーカイブ

旅行しながら空室をバシバシ埋める方法

2015 年 5 月 23 日 土曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と旅行しながら空室をバシバシ埋める方法
についてお伝えします。


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■■コラム 旅行しながら空室をバシバシ埋める方法

今日でPADIのスキューバダイビングの免許講習が終わります。
結論からいうと、アドバンスまで一気に取ってしまって
大正解だったかな、と思います。体力的にはキツかったですが。

昨日は灯台下の洞窟を潜降しましたが
本当に幻想的で素晴らしかったです。
天気はあいにくでしたが、次回晴れの日に潜ってみたいですね。

さて、今回の出張は、熊本6日間からの那覇1日、そして慶良間6日という
13日にわたるものでした。
そんな中、私はしっかりとビジネスをしており
空室もバシバシ埋まっていっていたりします。

私のコンサルティングスタイルというのは
大局的な方向性や、アプローチ方法を過去の経験則から
アドバイスして不動産投資家に方向性を決定していただく、といった形です。

ですので、細かい部分については不動産投資家さんや
不動産管理会社担当者にお任せしているケースが多いです。

最近1つ分かってきたことですが
この細かい部分を丁寧につきつめている不動産投資家さんや
不動産管理会社さんの空室は比較的埋まりやすいです。

私との相性、ということもあるのでしょうが
細かい部分を丁寧につきつめていく人は
大局が決められないケースが多いのです。

その大局は私がアドバイスをして、細かい部分を丁寧につきつめていくことが
得意な人はつきつめていけば、より空室が埋まる確率が高まる、
というわけです。

ここ数年来の悲願であった、一般に向けての空室対策コンサルティングの
再募集がいよいよできる体制が出来上がりました。
あとはセールスレターをしっかり書こうと思います。

私の空室対策コンサルティングをうけて、自分の物件の「決めパターン」
を手に入れたい、という方は、楽しみにしていてください。


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最新情報を元に手堅くふるさと納税を開始するガイドライン

2015 年 5 月 18 日 月曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と最新情報を元に手堅くふるさと納税を開始するガイドライン
についてお伝えします。


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利回り20%超の高利回り不動産物件情報が最速で知るノウハウをまとめたレポートです。
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■■コラム 最新情報を元に手堅くふるさと納税を開始するガイドライン

今日から沖縄に行きます。
今日は那覇で1泊して明日から慶良間諸島に渡ります。

目的は、今年の目標の1つである
スキューバダイビングの免許を取るため、です。
今日は那覇でのんびり市内観光する予定です。

さて、私の友人の叶温(かなえ ゆたか)さんが3冊目の本を
出版しましたので、ご紹介します。
タイトルは「これから始める人のふるさと納税らくらくガイド」。
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まだ私は読めていないのですが、ふるさと納税って何?という人から
情報は知っていながらも行動が起こせていない
私のような人間には最適な本だ、と聞いておりますので
私も早速読みながらやってみようと思います。

今日から24日までに購入すれば
3つの特典がもらえるようですので
興味がある方は、これは買わない手はないですね。

詳細は叶さんからのメッセージを読んでいただければと思います。

ふるさと納税は、本人やその家族だけでなく
全国の自治体もWINWINになる、すばらしい取組みですので
実践した方がお得で充実した人生が送れるものと思います。



皆さん、こんにちは!
不動産投資専門税理士の叶温です。

この度、私の3冊目となる、次の著書を出版しました!

『これから始める人のふるさと納税らくらくガイド』

ふるさと納税は、寄附した金額から2千円を引いた金額分、翌年の税金が安くなるうえに、
自治体から特産品が贈られてくるので、食費の節約にもなります。

このふるさと納税、平成26年までは、寄附できる上限額が住民税所得割の1割まででした。

例えば、年収500万円の独身サラリーマンだと、約3万円の上限でした。

3万円なら、1万円づつ3自治体に寄付すると、3自治体からそれぞれ特産品が贈られてきます。

それが、今回の改正では、寄附できる上限額が住民税所得割の2割までになります。

先ほどと同じ年収500万円の独身サラリーマンだと、約5万8千円まで寄付できることになります。

約2倍ですね!

ということは、寄付できる自治体数も多くなりますよね。

そしてより多く自治体から特産品が贈られてくると、食費の節約につながります。

そこで、今回の出版を記念して、3つの特典が付いてくる出版キャンペーンを、
5月18日(月)~24日(日)の期間限定で実施しています!

【3つの特典】
1、セミナー動画:「食費が節約できる節税対策!ふるさと納税活用法!」
2、小冊子:「賢くお金を残す!はじめての不動産投資入門」
3、エクセルファイル:「ふるさと納税管理表」

このキャンペーンは誰でも参加可能ですので、今すぐサイトをご覧くださいね。

5/24(日)まで ⇒ http://steak-ex.jp/Lbj0/6t551


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社長に洗脳された従順な下僕

2015 年 4 月 25 日 土曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と社長に洗脳された従順な下僕
についてお伝えします。


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比較的小さい物件の間取り図で寸法が記載されていない場合のおよその面積を求める計算方法を
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業界の動向を見抜き潰れる業者の法則をまとめたレポートです。

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■■コラム 社長に洗脳された従順な下僕

自分の物件をお願いしている不動産管理会社の担当者が
社長に心酔している場合、少し割り引いて観察した方が良いです。

「社員が社長に心酔しているんだから問題ないのでは?」
と思うのもごもっともなのですが、私は問題だと考えます。

理由は簡単で、社員が社長に心酔しているほど
物件の現状を伝える力が鈍るからです。

もしくは、提案力が鈍るからです。
鈍るというか遠慮が出る、が正解でしょうか?
いずれにしても、いいことないです。

そのため、社員が社長に心酔している場合は
その社員さんの提案は3割引きくらいにみるのが無難チョイスです。

それはなぜなのでしょうか?
なぜかというと、社長のいいなりだからです。

社長に気に入られることしか考えていない、
軸が社長にあるため、みなさんの物件に軸をおかないため
プラスになることはないからなのです。

愛社精神が過ぎるのは、必ずしもいいことではない
という場合があるので、注意した方が良いと思います。


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お前たちは不動産投資させられ家だ!!

2015 年 4 月 19 日 日曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報とお前たちは不動産投資させられ家だ!!
についてお伝えします。


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■地震大国に対処する不動産投資マニュアル

地震大国日本で不動産投資を行うことのリスクそしてその対処に関してまとめたレポートです。
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■■コラム お前たちは不動産投資させられ家だ!!

昨日は第34回満室塾でした。
ゲストに自己破産させない屋のタチバナハジメさんをむかえ
質疑応答含め3時間半、満室塾ゲストとしては最長時間お話しいただきました。

私がなぜタチバナさんに講師をお願いしたのかと言いますと
不動産投資におけるリスクヘッジを知識として持っていてほしいから、です。

反面、ちょっと残念なこともありまして、前回もありましたが
当日ドタキャン組が6名ほどいたことです。

前回もそうでしたが、実は当日ドタキャン組の大半は一般募集の方です。
今後、一般募集については考えないといけないですね。
会費を高くするか、事前振込みにするか、などです。
お断りした方もいたわけで、大変残念に思いました。

さて、タチバナハジメさんは不動産投資家ではないわけですが
昨日の講義の中で、不動産投資家さんの立場を簡潔に言い表していました。
これはまさにその通りで、勘違いしないでほしいと思うわけです。

それは
「不動産投資家は、銀行に投資された不動産投資させられ家だ」
ということです。

何億融資を受けようが、基本的にその不動産は不動産投資家のものでは
ないわけです。あくまで銀行の持ち物なのです。
ですから、不動産投資は銀行とのJVのようなものです。

それが理解できていないと、自分本位になったり
債務超過になってしまって路頭に迷ってしまう、というわけです。

昨日満室塾に来た方は、大変良かったな、と思った次第です。
今度は6月ですね、ゲストが固まり次第、満室塾生に告知しようと思います。


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空室対策コンサルタント尾嶋が気づいた”コミュニティ主催者と参加者は似る?!!”

2015 年 4 月 13 日 月曜日

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今日は、毎日恒例のビジネス情報とコミュニティ主催者と参加者は似る?!
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■■コラム コミュニティ主催者と参加者は似る?!

今日は午後の便で青森から東京に戻り
会合に出たり、友人たちと会食する予定です。

11日は青森でインベスターバンクの中村一晴さん主催の
青森勝ち組大家さん実践セミナーで2時間半ほど話をさせていただきました。
その後の懇親会も多いに盛り上がりました。

さて、以前メルマガでも掲載していた尾嶋格言で
「家主と入居者は似る」
というのがありました。

これはまあ、ほぼほぼ事実なのだろうな、と私は考えますが
最近、またこう思うことがあります。

それは
「コミュニティ主催者と参加者は似る」
です。

中村一晴さんは実にブレない不動産投資活動をし続けております。

また、月2回マラソン大会に参加したり
雪降る日にどうしても走りたくなって
わざわざ新幹線で移動してまで走るストイックな主催者なのですが(笑)

そのコミュニティ主催者を慕って参加する方たちも
話を聞くにかなり真面目に不動産投資活動をしているのです。
まさしく「コミュニティ主催者と参加者は似る」と思うわけです。

川島塾もお金持ちでカッコよく、気持ち良い方ばかりで
川島和正さんと参加者は似る、と体現しているわけです。

まあ、その格言からしますと、満室塾は本当にいい塾生さんばかりです。
これはまあ、コミュニティ主催者が参加者に似たのか分かりませんが
気持ちのいいコミュニティを作れて良かったな、と思う次第です。


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「近隣の駐車場を借上げられません」という不動産投資家の方へ

2015 年 4 月 10 日 金曜日

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不動産投資をはじめる自己資金の作り方のレポートです。
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■■コラム 近隣の駐車場を借上げられません

購入した物件が車社会圏にも関わらず
必要台数以上の駐車場が敷地内にないケースがあります。
その場合は、近隣に駐車場を借上げる必要が出てきます。

その時に「なかなか借上げることができないんです」
と相談する不動産投資家さんと
簡単に借上げてくる不動産投資家さんがいます。

その差は何でしょうか?

なかなか借上げられない不動産投資家さんは
借上げる対象であろう地主さんの気持ちになってみると良いです。

借上げられない不動産投資家さんの大半は
地主さんに借上げ後のイメージをうまく伝えられることができていないのです。
なぜなら、メリットしか伝えていないからです。

地主さんの多くは、借上げ後、駐車料が入ってくる以上に
借上げ後の不安感を脳内に多く占めると思われます。

「騒音問題に悩まされたら怖いな…」
「不良グループの溜まり場にならないだろうか」
「缶・ビンとかポイすてされやしないだろうか」
「確定申告とか面倒にならないだろうか」

とメリット以上にデメリットを考えるものです。

そして、こういうデメリットと駐車料収入というメリットを比較すると
貸さない方が無難だよな、という結論にいたるわけです。

そのため、駐車場を借上げるためにまず最初に取るべき行動は
不安を取り除いてあげることなのです。

不安が解消できるイメージを伝えて、その上でメリットを伝えれば
「そういう活用方法もあるんだ」
と前向きに話を聞いてくれることでしょう。


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空室対策コンサルタント尾島が語る「刀は用意して磨いておこう」

2015 年 4 月 8 日 水曜日

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■■コラム 刀は用意して磨いておこう

ビジネスにしても生活にしても
習慣化することは個人の「刀」を持つようなものだと
私は最近考えています。

習慣化は個人が人生を切り開いていくための武器=刀なのだ
という考え方です。

例えば私は、去年から地道に銀行を開拓していっています。
今年も今月から開始していこうと考えています、
が、銀行に提出する書類が全然整理できていなくて

「これじゃいかん」
と反省している次第です。

不動産投資家にとって銀行へ提出する書類は刀のようなもので
それを整理して、たえず新しい情報に切り替えて磨いておこう
と増山さんがよく言っていますが
まさにその通りだな、と実感しました。

まず、私が行うことは、銀行へ提出する書類を用意することを
習慣化する、次に情報を新しくし続けることを習慣化する
ということです。

また、次に考えるべきはその刀が自分の人生にとって
本当に必要か、ということです。

究極的には少ない刀を、日々丁寧に磨いていける、
そんな自分になりたいものだ、と考えています。


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空室対策:まだまだ学生の新規入居はありうる

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■■コラム まだまだ学生の新規入居はありうる

今日は増山大さんが尾島写真館に撮影をしにきます(笑)
ついでに私も撮影してもらう予定です。その後は葉山で会食します。

さて、先週いろいろ管理会社さんと打合せしながら感じたことですが
やはり4月に入り、問合せや内見などの反応は下がってきたようです。

私は思うに3月が終わってもまだ空室がある不動産投資家さんは
これからがチャンスだということです。
なぜなら、昔からの地主さんとかはあきらめてしまうからですね。

特に学生の入居は完全に終わったわけではない、と考えます。
なぜでしょうか?

それは実家から通えるかお試しで通う大学生の引越しニーズです。
例えば、静岡県伊東市から都心の大学にまずは通わせてみる
そういうご家庭があるのです。

特に震災以降、そういうニーズがあるようになってきました。
金銭的な都合というよりも、家族のつながり的な理由です。

そのため4月に物理的に通学可能か通わせてみて
難しいようであれば、引越しをする、という感じです。

ちょっと極端な例えを書きましたが、
これは学生に問わず、実家から通えるかお試し期間を経てに
引っ越しニーズは確実にありますので

「まだまだ学生の新規入居はありうる」
と粘り強く空室対策してみることをおススメします。


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退去は絶対認めない不動産投資家

2015 年 4 月 4 日 土曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と退去は絶対認めない不動産投資家
についてお伝えします。


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■■コラム 退去は絶対認めない不動産投資家

3月は入居も多くあったかと思いますが
その反対に退去も多くあったかと思います。

その時に、「退去理由にとことんこだわる」ことをおススメします。

よくある退去理由に「更新のため」とか「手狭になったため」とか
ありますが、これは近くに引っ越しがなされているわけです。
こういう退去は「何か改善余地がある」と考えぬくのが良いです。

つまりオーナーとしての経営改善努力の不足が退去を招いたのだ、
と考えるのです。そして、理由なき退去をなくしていきます。

これは「出さない空室対策」と私が呼んでいて
これが実は一番簡単でストレスのない空室対策です。
なぜなら継続客を相手としているためです。

「札幌から沖縄に転勤になった」とか
「15?の部屋に住んでいるが、このたび彼女と結婚することになった」
とか物理的にやむを得ない退去は「卒業」と考え
「卒業以外の退去は認めない!」と考えるのです。

空室対策がとかく大変で悩ましいのは新規顧客の獲得だからです。

不動産投資家として「卒業以外の退去は絶対認めない!」
と日々経営改善努力をする決意をしてみることをおススメします。
そうすると様々な気づきは得られます。


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不動産投資家と管理会社には相性がある

2015 年 3 月 19 日 木曜日

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■■コラム 不動産投資家と管理会社には相性がある

私は不動産管理会社変更コンサルティングサービスというものを
かつて行っていたことがあります。
今ではそのサービスは一切終了して、知人や友人、塾生さんや紹介者さんに
都度行っています。

やはり購入後、管理会社をどこにしようか、、というのは
不動産投資家さんにとってものすごく頭を悩ます問題なのですね。

数は全国無数に行っているため、おそらく私しか分かりえない真実というものが
あります。それを今日シェアします。

「私しか分かりえない真実」というのももったいぶった書き方ですが
簡単にいうと「不動産投資家と管理会社には相性がある」ということです。

つまり、不動産管理会社Aがとても有名で力があるところだったとしても
その管理会社Aの経営方針と、不動産投資家Bさんの経営方針は
真っ向からぶつかるようであれば、どちらかが折れない限り
関係性を維持することは難しいのです。

管理会社Aの経営方針が管理会社Aの決めた方針にイエスを言い続けることを
望んでいる、その時に不動産投資家Bさんが対価を少し支払っても
イエスと言い続けて満室経営してもらえるならその方がいいと思うのか
対価は自分で検証するので、自分の方針に従ってほしいと思うのか。

管理会社Aの経営方針が不動産投資家Bの決めた方針にイエスを言い続けることを
望んでいる、その時に不動産投資家Bさんが自分の方針にイエスを言い続けて
ほしいのか、管理会社Aに対価を支払って、管理会社Aに方針を決めてほしいのか。

ここを見誤ると必ず関係性がうまくならなくなってしまうわけです

そういう意味では私の仕事は不動産投資家さんがどういうタイプの方なのか
不動産管理会社がどういうタイプの会社なのか
によって紹介を考えるマッチングビジネスの要素も多分にあるのだ
と最近考えることがあります。

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