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‘大家さん’ カテゴリーのアーカイブ

空室対策コンサルタント尾嶋から見た紙ひとえの差で満室になる人空室になる人

2015 年 5 月 5 日 火曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と紙ひとえの差で満室になる人空室になる人
についてお伝えします。


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■■コラム 紙ひとえの差で満室になる人空室になる人

GWもあと2日ですが、動いているエリアはしっかりあります。

今日は結構重要な話なのですが
コンサルしていると客観的にみて
紙ひとえの差で満室になる大家さんと
紙ひとえの差で空室になる大家さんが出てきます。

この差は何なんでしょうか?

いや、そもそも紙ひとえという言葉自体かなりあいまいですね。
何をもって紙ひとえなのでしょう。。

私尾嶋が考える紙ひとえとは、
「入居希望者があと一押しで物件を決めたい
という決断したいという一瞬のタイミング」
のことです。

つまり、ある大家さんの物件ではあと一押しができていて
ある大家さんの物件ではあと一押しがしきれないのです。

「それって裁量権の話でしょ?だったら、あげてるから問題ない」
と思った方は、あと一押ししきれていない確率は残ります。
そんな簡単なものではないですね。

私が考えるに、紙ひとえの差は
大家さん、不動産管理会社担当者に対する
仲介営業マンのイメージで決まる、です。
要は、好き嫌いで決まるんです。

それでは営業マンの好き嫌いとは何でしょう?
それはエリアごとに違いはあるでしょうが
一つ共通して言えるのは、営業マンの交渉ごとに対して
どこまで向き合って、さらにねぎらえるかどうかです。

ねぎらえずに、「そこまで妥協できん!」
とか言い放つ大家さんの物件は
あと一押ししきれないでしょう。それは分かりますよね。

その積み重ねが「あの物件ならいけるかも。。!」
となり紙ひとえで物件が決まる、私はそう思います。


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うまい大家さんは空室をGWもまだまだ決める

2015 年 4 月 29 日 水曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報とうまい大家さんは空室をGWもまだまだ決める
についてお伝えします。


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■■コラム うまい大家さんは空室をGWもまだまだ決める

昨日はフィッツのイワサさんが5月にオープンする西麻布のクラブBERG
のプレオープンパーティに参加してきました。
知り合いが多くいて、やたら盛り上がりました。

今日は、増山塾の一般向けのフルローンセミナーです。
しっかりと丁寧に大切な知識をお伝えして参ります。

さて、世の中では今日からGWに突入します。
GWというと、空室が埋まりづらい、という定説がありますが
やることをやれば、必ずしもそうではないです。

やるべきことの1つとしては、きっちり募集する、
ということが挙げられます。

実はGWというのは、案内できる物件が意外とないのです。
なぜなら、管理会社がこぞって休んだりするため、内見ができないのです。

そこで、GW期間中だけ、キーBOXの解除番号を変更してオープンにする、
などすれば、案内できる物件が少ない分、決まる確率をが高まります。

また、GWは、意外と営業マンが入居希望者をつなげやすい時期でもあります。
今年に関していうと

25(土)、26(日)から2日飛んでの29日(祝)、
そしてまた2日飛んでの5/2(土)、3(日)、4、5、6(祝)
と2日の短いスパンで、再び接客機会を得られる場合があるのです。

うまい大家さんは、そういう営業マンの心理を読んで
自分の物件よろしく、というよりは、ちょこちょこ応援メッセージを
あげるわけです。

最近、買える大家さんと買えない大家さんの格差も広がるばかりですが
満室大家さんと空室大家さんの格差も広がるばかりですね。


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今回は「細かいことを見直すべし!と語る尾嶋健信(ビジネス) 1日1分満室塾」という話をしています!
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大家さんに伝えたい!不動産は売上げの上限が決まっている

2015 年 4 月 21 日 火曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、

毎日恒例のビジネス情報と不動産は売上げの上限が決まっている
についてお伝えします。

 

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■借り換えてキャッシュフローを改善した方法

自宅の住宅ローンを借りる際にアパートの借替えを実践した方のレ

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■■コラム 不動産は売上げの上限が決まっている

私に言わせれば、すべての空室は悪であり
まずはどんなコストをかけても、満室にした方が良いです。

問題はその次ですが、1棟あたりの不動産の売上げの上限は
決まっています。それは、満室賃料です。
満室がその物件の売上げ上限です。

もちろん、その後、家賃を上げたりなど
少し売上げが増える場合も考えられますが
大体は上限である、ということは理解いただけるかと思います。

次の段階で何が必要になってくるかと言いますと
それは経費削減になります。

売上げの上限が決まっている以上、
ビジネスとしてより多くの利益をその物件に求めるには
経費を削減して利益を出すことが大切です。

さらに売上げを伸ばしていくことは
2棟目、3棟目を購入していけばいい、というのは
お分かりいただけるかと思います。

しかしながら、1棟ごとに満室にして、経費削減する、
という考え方を持つことは賃貸経営において
とても大切なことだと私は思います。

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泣いている大家さんと笑っている大家さんの違い

2015 年 3 月 27 日 金曜日

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と泣いている大家さんと笑っている大家さんの違い
についてお伝えします。

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■■ 本日の厳選 有料情報(随時更新)

■第19回青森勝ち組大家さん実践セミナー

4月111日(土)に青森で私尾嶋がセミナーをすることになりました。
3月の繁忙期が終わり、4月からどのような空室対策をすれば良いのか。
ご自身の物件の真っ向勝負の空室対策を考えていただいた後
私尾嶋の青森限定での空室対策ジャストアイデアをお披露目します。

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■第34回満室塾 不動産投資家が知っておくべき借金ビジネスの裏側

今月は元多重債務経営者でその体験に基づき
資金繰り改善の講演・コンサルティングを行っている
たちばなはじめ講師をゲストにむかえました。

不動産投資家であれば知っておくべき借金ビジネスの裏側、
700人以上にのぼる自己破産者予備軍を救った方法について
3時間以上にわたりたっぷりとお話しいただく予定です。

日時:2015年4月18日(土)13:00-18:00 参加費5000円
懇親会:19:00-22:00 参加費5000円
講師:資金繰り改善コンサルタント たちばな はじめ・尾嶋 健信

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■空室対策・完全遠隔満室経営ベーシックセミナー&満室塾説明会

4年間でのべ4000件以上のコンサル、4000室以上の空室を埋め続けてきた
私尾嶋の空室対策・完全遠隔満室経営ノウハウの肝が分かるセミナーです。

そして、コミュニティの質、ライブセミナーの質、提供コンテンツの質、
コンサルティングの質の全てを追及し続けてきた尾嶋が提供する
満室塾の説明会も開催します。ぜひご参加いただけると嬉しく思います。

開催日 4月1日(水)開場19:00 セミナー19:30-21:30 参加費3,000円
4月4日(土)開場19:00 セミナー19:30-21:30 参加費3,000円

⇒ http://steak-ex.jp/Lbj16/114972

■■ 不動産投資儲かる情報(随時更新)

※「業者名を教えて下さい」というだけのご質問はお断りしております。

■ 不動産投資物件売却相談

なかなか融資がつかない収益物件をお持ちの方、資産組み換えをお考えの方、
一度ご相談いただけませんか。売却に適した不動産業者をご紹介します。

ojimakenshin@gmail.com

「件名:不動産投資物件売却相談に興味あり」とメール下さい。

■ 優良外壁塗装業者紹介

相見積もりで負けたことがないお値打ちぶりで
アフターケアも充実、不動産投資家に大評価されている
外壁塗装業者を紹介します。エリアは一都三県です。

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※物件の詳細が分かる情報と連絡先を教えていただきますと対応が早いです。

■ 優良プロパン業者紹介

不動産投資家に様々な特典をもたらす厳選したプロパン業者を紹介します。
エリアは全国です。

ojimakenshin@gmail.com

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※物件の詳細が分かる情報と連絡先を教えていただきますと対応が早いです。

■■コラム 泣いている大家さんと笑っている大家さんの違い

昨日はクアラルンプールからマラッカに1泊、観光を楽しみました。
超豪華なバスの移動はとても快適です。

さて、東海エリアのリフォーム業者さんで
そばっちこと傍島(そばじま)啓介さんが本を出版されました。

昨日から明日まで3日間限定のアマゾンキャンペーンを
実施しているようですので協力したいと思います。
1人の友人として、とても喜ばしく、誇らしいことですね。

私は私の情報収集不足が原因で
そばっちさんがどのようなリフォームをするか
見たことないので、よく分かっていない状態です。

また、現在、クアラルンプールにいるため
献本された本をまだ拝読していない状態なのですが

浦田健さんが旗を振る不動産実務検定のキックオフミーティングを
通して彼と知り合い、浦田健さんが本著を推薦している点や
私が大変信頼している成田さんからも紹介を受けている点から
信頼するに足るな、と確信して紹介している次第です。

6000件もの退去立会いから分かったリフォームアイデアを
標準化していて、その知識を全公開しているとのことで
彼が「賃貸住宅フェア2014in名古屋」人気セミナーランキングで
BEST2に選ばれた映像も明日まででしたら手に入るとのことです。

興味がある方はぜひ手にとってみてみることをおススメします。

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私も帰国後、しっかりと勉強しようと思います。
また、そのノウハウが素晴らしいもので、かつ機会があれば
リフォームをオーダーしてみたいと考えています。

最近ではリフォームアイデア集的な本や
マイメディアを運営している不動産投資家さんが多数あらわれてきているので
私もどんどん実践しようと考えています。

繁忙期が終わった時点で、笑っている大家さんと泣いている大家さんとの違いは
正しい情報収集による知識の差と実践の差ということが分かりますね。

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※YOUTUBEチャンネル「1日1分満室塾」をはじめました!
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今回は「繁忙期は早め早めにと語る不動産投資家専門空室対策コンサルタント尾嶋健信 」という話をしています!
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大家さん必見!!滞納しそうな人を未然に見抜いて予防する方法

2015 年 3 月 7 日 土曜日
こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と滞納しそうな人を未然に見抜いて予防する方法
についてお伝えします。

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■ 住宅ローンの得する繰上げ返済方法は?

FPの資格を持つレポート作者が住宅ローンの2つのタイプ
返済期間短縮型と返済額軽減型についてメリットを説明しています

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■2年で月収600万円!!実践した○○な方法

月収30万円が、月収600万円、労働時間が1日8時間が、
1日1時間未満サラリーマン大家さんの実践記です。

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■■コラム 滞納しそうな人を未然に見抜いて予防する方法

私が不動産管理会社に勤務していた時代、
滞納しそうな入居者を予見して、トラブル回避をよくしていました。
今日はその方法を書きたいと思います。

それは実に簡単なやり方で
入居者1人1人の入金日を1年ほど、毎月パラパラと見ていくのです。

そうすると、たまに、今まで毎月安定して振り込んでいたのに
2~3ヵ月くらいの入金日にバラつきがある入居者がいます。
これは入居者に何かがあった合図と理解できます。

そこでその入居者をピンポイントで問い合わせてみるのです。

そうすると、何でもない場合もあるのですが
「実は・・・」と身辺の変化を伝える入居者が出てきたります。

そこで、家賃の支払いは生活するうえでの大前提になるので
最優先で支払わないといけないです、と教育していくのです。

そこから先は入居者さんの状況によって

支払い続ける場合もあれば
分割で支払いする場合もあれば
生活保護を受けつつ支払いを続ける場合もありますが

ほぼ家賃の滞納は回避できる、というわけです。

そのため、入居者の年間を通しての家賃支払日の定点チェックを
おススメする次第です。
ぜひ実践して、習慣化してみてください。

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尾嶋が最新意識している満室大家さんの習慣

2015 年 2 月 13 日 金曜日

※感性ではなく理屈で確実に成功する方法
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■ダイソー寄り道ビジネス(無料)

私の友人の後藤さんが、近所の100円ショップに立ち寄るだけで
月20万円~30万円をさくっと手に入れている方法を公開しました。
プロモーターも私の友人のアベさんで信頼できます。
気軽にできて、ちょっとしたお小遣いになりますので、お勧めです。

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私の友人で若手起業家の小野たつなりさんが去年の10月に29800円で募集し
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■■コラム 尾嶋が最新意識している満室大家さんの習慣

毎年繁忙期、空室対策にまったく困っていない大家さんがいます。
その大家さんが不動産投資家であれば2月は空室対策に動かず
3月にむけた物件購入にむけて動いています。

私の知り合いの大家さんもその1人で
その方は別に私に相談する必要もないのに
「万が一の保険だから」と私にお金を落としてくれたりするのです。

その方とは4年ほどのお付き合いで年に1~2回食事をしたり
するのですが、最近なんでこの方はそんな成功しているのだろう、
とあらためて考えてみました。

すると、あることに気づいたので、私は最近それを意識して行動しています。
そうすると、毎日がとても気持ちいいのです。
やって良かったので、ご紹介しますね。

それは

「ありがとう」

と言いまくる、です。

その大家さんは私に対しても、お店の人に対しても
電話先の人に対しても、「ありがとう」「ありがとね」
と小さなことでも感謝を言語化している、と分かりました。
私も感謝の言葉を言われるととても気持ちがいい。

ですから、私も真似してみようと思ったのです。
ところがこれが、難しいんですね。

日本人なのか知らないのですが、恥ずかしいんです。照れるのです。
ですけど、勇気をふりしぼって言うとこれがとても気持ちがいいのです。
だからこれを習慣化しよう、と思って、最近意識して使っています。

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メガ大家さんになる仕組みを手に入れる方法

2015 年 2 月 8 日 日曜日

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興味が少しでもある方は無料ですので、一度見てみるといいと思います。⇒ http://ocaji.jp/kfju15/14481

■ 不動産競売入札方法

競売の初心者に向けて競売の方法をまとめたレポートです。
このレポート通りに手続きすれば入札ができるようになります。

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■ 不動産投資のキホンのキ

不動産投資のメリット・デメリットや利回りの計算方法がまとめられたレポートです。
基本の確認になります。

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■■コラム メガ大家になる仕組みを手に入れる方法

私はファッションやコミュニケーション力を身につけてから
一定以上の収入層のパーティや会合に呼ばれる機会が増えました。

そこには実に多くのメガ大家さんがいて
どのようにメガ大家になるのか、私は興味深くかなりの数聞きました。

ちなみにメガ大家とは10億以上の借金をしている大家さんを呼ぶ
称号のようなもので、メガ大家さんになると年間家賃収入が1億近くになります。

しかし、メガ大家になる過程は大家さんの属性や
投資エリアや投資手法によってバラバラでよく分からないな
というのが本音でした。

ところが最近、中古マンション投資に特化しつつも
基本的にはどのような投資手法、投資エリアでも通じる
標準化された本が発売されました。

それがこれです。

http://ocaji.jp/kfju15/84481

著者さんとはFacebook友達でまだ面識はありませんが
その一番弟子とは、成功の9ステップのメガイベントで
お互い真剣に話し合い、怒鳴り合い、抱き合った仲ですので
大変信頼できます。

著者さん自身Facebookでトライアストンをストイックにトライしていまして
そういう人物は何事もやりきる人物で彼自身ダブルメガ大家です。

また、今日中に本をアマゾンで購入することによって
メガ大家になる仕組みが手に入るだけでなく
16,000円のDVDがもらえるようです。

さらに総額10万円相当の特典が手に入るようですので
少しでも興味がある方はぜひチェックしてみることをおススメします。

ノウハウが簡単に手に入る時代になりましたので
その後いかに実践するかが最重要になりますね。

http://ocaji.jp/kfju15/94481
キ ャ ン ペ ー ン は 本 日 終 了

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大家さん必見!!自分がブレているかいないか確認する方法

2015 年 2 月 7 日 土曜日

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興味が少しでもある方は無料ですので、一度見てみるといいと思います。

⇒ http://ocaji.jp/kfju16/14471

■不動産で騙された男が教える騙されない方法

不動産で騙された男が、研究に研究を重ねて10の騙されない方法を公開したレポートです。
1つでも思い当たるようなら要注意です。

⇒ http://ocaji.jp/kfju16/24471

■ i Phone for 不動産投資

不動産投資とi Phoneを組み合わせることで効率化をはかる方法をまとめたレポートです。
2010年のレポートで今ではもっといいアプリがあると思いますが、参考になると思います。

⇒ http://ocaji.jp/kfju16/34471

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■■コラム 学生にいかに長く住んでもらうか

私は今まで、学生に長く住んでもらうためにはどうすればいいか
をいろいろ考えて実践してきたつもりでした。

ところが、そうではなくて私は「長く住まなければいけない」施策を
提供してきただけだったな、と最近考えています。
例えば、4年縛りの契約をするとか、短期退去の場合
違約金が発生するとか、です。

契約や条件でどうこうするより
学生に気に入ってもらって、能動的に長く住んでほしい
と最近強く考えていて試行錯誤をしています。

私が考える学生に気に入って長く住んでもらう要件は以下になります。

1.大学が近い、コンビニが近いなど何かと便利である
2.部屋が快適である
3.大家さんにお世話になっていて気に入っている
4.総体的にお金がかからない

全部を満たす物件もなかなかないでしょうし
要件はまだまだ足りないのかもしれません。

そこは実践しながら改善していくしかないのです。
投資家さんと打合せしながら、1つ1つ前に進んでいきたいものです。

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【おじま】仲介業者に自分の物件を記憶してもらう方法

2015 年 1 月 9 日 金曜日

※感性ではなく理屈で確実に成功する方法
http://ocaji.jp/kfju15/13501

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と仲介業者に自分の物件を記憶してもらう方法
についてお伝えします。

■ 儲からない?現役大家が語る意外な出費

表面、実質利回りなど
かかる経費をまとめたレポートです。
これらを理解してその上で儲かるかどうか
検証しましょう。

⇒ http://ocaji.jp/kfju16/14161

■銀行の審査前に知らなければならない事!

529万円消費者金融から借金があった人が
住宅ローンを通した経験が書かれたレポートです。
個人情報の開示請求方法が分かります。

⇒ http://ocaji.jp/kfju16/24161

■■コラム パートナー選びは安易にしてはいけナイス

私は家賃を下げるのは大嫌いです。
読者のみなさんももちろんそうでしょう。

しかし、年収が総体的に上がらず、物価が高くなる今
家賃を上げることは、その家賃で決まったにせよ
早期退去につながり、リスクを負います。

その上、年末のヒアリングでは、とにかくお客さんが来ない、
と嘆く仲介業者さんがいて、例えば昨年より神奈川県で
空室対策コンサルをしている物件に関しては

部屋よし、条件よし、仲介業者の協力体制よし、
と埋まらないわけがない状況下において
内見ゼロのまま年越しをした案件もあるほどです。

しかしながら、現在私が管理している物件では
1割くらい家賃を上げてきているのも事実です。
年末になぜ家賃を上げられたか検証してみました。

1.エリアで供給が少ないUSPを持つ物件は家賃を上げやすい
2.管理会社や営業マンの協力体制ができている物件は家賃を上げやすい
3.空室がかなりある状況で物件購入して一度満室になった物件は
二巡目からは家賃を上げやすい
4.ペット可、学生マンションは家賃を上げやすい
5.法人契約は条件交渉の中で家賃を上げやすい

ただし、家賃を上げていれた後、入居期間がどのくらいあるかなど
検証し続ける必要があります。短期入居では意味がありません。

小手先のテクニックや営業トークで埋めるのは
全体の関係がWINWINになりませんので、短期入居で終わるでしょう。

繁忙期の空室対策の参考にしてみてください。

※昨日の私は、本年度事務所初出社でした!!
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【おじま】 大家さんマーケティングを聴講し直しました

2014 年 12 月 31 日 水曜日

空室対策コンサルタント 尾嶋 健信です。

今回は、
「大家さんマーケティングを聴講し直しました」
という話をします。詳しくは編集後記で。

今日も、質の良い無料&激安情報、
価値ある情報&セミナーを
厳選してご紹介いたします。

■■ 本日の厳選 無料情報(随時更新)
■失敗のない家造りをする究極の4つの方法
主体的に展示場で情報収集をする方法や、
主体的に家づくりをする方法が分かります。
新築を立てたいという方にも参考になります。
⇒ http://ocaji.jp/kfju15/34061

■166000円の自動収入を生んだ10の方法
中卒大家さんのレポートです。
ブランディングがとても上手く勉強になります。
レポートも面白いです。
⇒ http://ocaji.jp/kfju15/44061

※無料レポートをダウンロードされる際には、
専用のアドレスでダウンロードする事を
オススメします。

まれに、レポートスタンドの不正利用者が
大量のスパムメールを送りつけてくる事が
あります。

■■ 編集後記

引きこもり生活4日目です。
今日で今年も終わりですね。

2014年も本当に充実した
かつ実りのある年でした。
来年はさらに充実し実りある年に
したいですね。

さて、そんな本年度の終わりに
1700本販売して、販売中止しましたが
今だリンクより購入がある

「The大家さんマーケティング」を
聴講しなおしました。
この教材、2010年に制作されています。

ですが、今だ通じる空室対策の不変の法則が
まとめられています。

ポータルサイトの変化や
ツールの変化はもちろんあります。
ですが、不変の法則は変わらないのです。

2010年の時から大家さんが
いかにメディアになるか、言い続けてきた
明日からがいよいよ本番だ、と思いつつ
除夜の鐘を待ちたいと思います。

本年もありがとうございました!

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