空室対策コンサルタント尾嶋から見た紙ひとえの差で満室になる人空室になる人 - 全国の空室を完全満室経営する不動産管理会社　空室対策コンサルタント　尾嶋健信のサイト

こんにちは。空室対策コンサルタント尾嶋健信です。
今日は、毎日恒例のビジネス情報と紙ひとえの差で満室になる人空室になる人
についてお伝えします。


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■■コラム　紙ひとえの差で満室になる人空室になる人

GWもあと２日ですが、動いているエリアはしっかりあります。

今日は結構重要な話なのですが
コンサルしていると客観的にみて
紙ひとえの差で満室になる大家さんと
紙ひとえの差で空室になる大家さんが出てきます。

この差は何なんでしょうか？

いや、そもそも紙ひとえという言葉自体かなりあいまいですね。
何をもって紙ひとえなのでしょう。。

私尾嶋が考える紙ひとえとは、
「入居希望者があと一押しで物件を決めたい
という決断したいという一瞬のタイミング」
のことです。

つまり、ある大家さんの物件ではあと一押しができていて
ある大家さんの物件ではあと一押しがしきれないのです。

「それって裁量権の話でしょ？だったら、あげてるから問題ない」
と思った方は、あと一押ししきれていない確率は残ります。
そんな簡単なものではないですね。

私が考えるに、紙ひとえの差は
大家さん、不動産管理会社担当者に対する
仲介営業マンのイメージで決まる、です。
要は、好き嫌いで決まるんです。

それでは営業マンの好き嫌いとは何でしょう？
それはエリアごとに違いはあるでしょうが
一つ共通して言えるのは、営業マンの交渉ごとに対して
どこまで向き合って、さらにねぎらえるかどうかです。

ねぎらえずに、「そこまで妥協できん！」
とか言い放つ大家さんの物件は
あと一押ししきれないでしょう。それは分かりますよね。

その積み重ねが「あの物件ならいけるかも。。！」
となり紙ひとえで物件が決まる、私はそう思います。


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今日は、毎日恒例のビジネス情報とうまい大家さんは空室をGWもまだまだ決める
についてお伝えします。


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■■コラム　うまい大家さんは空室をGWもまだまだ決める

昨日はフィッツのイワサさんが５月にオープンする西麻布のクラブBERG
のプレオープンパーティに参加してきました。
知り合いが多くいて、やたら盛り上がりました。

今日は、増山塾の一般向けのフルローンセミナーです。
しっかりと丁寧に大切な知識をお伝えして参ります。

さて、世の中では今日からGWに突入します。
GWというと、空室が埋まりづらい、という定説がありますが
やることをやれば、必ずしもそうではないです。

やるべきことの１つとしては、きっちり募集する、
ということが挙げられます。

実はGWというのは、案内できる物件が意外とないのです。
なぜなら、管理会社がこぞって休んだりするため、内見ができないのです。

そこで、GW期間中だけ、キーBOXの解除番号を変更してオープンにする、
などすれば、案内できる物件が少ない分、決まる確率をが高まります。

また、GWは、意外と営業マンが入居希望者をつなげやすい時期でもあります。
今年に関していうと

２５（土）、２６（日）から２日飛んでの２９日（祝）、
そしてまた２日飛んでの５／２（土）、３（日）、４、５、６（祝）
と２日の短いスパンで、再び接客機会を得られる場合があるのです。

うまい大家さんは、そういう営業マンの心理を読んで
自分の物件よろしく、というよりは、ちょこちょこ応援メッセージを
あげるわけです。

最近、買える大家さんと買えない大家さんの格差も広がるばかりですが
満室大家さんと空室大家さんの格差も広がるばかりですね。


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今日は、

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今日は、毎日恒例のビジネス情報と泣いている大家さんと笑っている大家さんの違い
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■■　本日の厳選　有料情報（随時更新）

■第19回青森勝ち組大家さん実践セミナー

4月11１日（土）に青森で私尾嶋がセミナーをすることになりました。
3月の繁忙期が終わり、4月からどのような空室対策をすれば良いのか。
ご自身の物件の真っ向勝負の空室対策を考えていただいた後
私尾嶋の青森限定での空室対策ジャストアイデアをお披露目します。

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■第34回満室塾　不動産投資家が知っておくべき借金ビジネスの裏側

今月は元多重債務経営者でその体験に基づき
資金繰り改善の講演・コンサルティングを行っている
たちばなはじめ講師をゲストにむかえました。

不動産投資家であれば知っておくべき借金ビジネスの裏側、
700人以上にのぼる自己破産者予備軍を救った方法について
３時間以上にわたりたっぷりとお話しいただく予定です。

日時：2015年4月18日(土)13:00-18:00　参加費5000円
懇親会：19:00-22:00　参加費5000円
講師：資金繰り改善コンサルタント　たちばな　はじめ・尾嶋　健信

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■空室対策・完全遠隔満室経営ベーシックセミナー＆満室塾説明会

4年間でのべ4000件以上のコンサル、4000室以上の空室を埋め続けてきた
私尾嶋の空室対策・完全遠隔満室経営ノウハウの肝が分かるセミナーです。

そして、コミュニティの質、ライブセミナーの質、提供コンテンツの質、
コンサルティングの質の全てを追及し続けてきた尾嶋が提供する
満室塾の説明会も開催します。ぜひご参加いただけると嬉しく思います。

開催日　4月1日（水）開場19:00　セミナー19:30-21:30　参加費3,000円
4月4日（土）開場19:00　セミナー19:30-21:30　参加費3,000円

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■■　不動産投資儲かる情報（随時更新）

※「業者名を教えて下さい」というだけのご質問はお断りしております。

■　不動産投資物件売却相談

なかなか融資がつかない収益物件をお持ちの方、資産組み換えをお考えの方、
一度ご相談いただけませんか。売却に適した不動産業者をご紹介します。

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■　優良外壁塗装業者紹介

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■■コラム　泣いている大家さんと笑っている大家さんの違い

昨日はクアラルンプールからマラッカに１泊、観光を楽しみました。
超豪華なバスの移動はとても快適です。

さて、東海エリアのリフォーム業者さんで
そばっちこと傍島（そばじま）啓介さんが本を出版されました。

昨日から明日まで３日間限定のアマゾンキャンペーンを
実施しているようですので協力したいと思います。
１人の友人として、とても喜ばしく、誇らしいことですね。

私は私の情報収集不足が原因で
そばっちさんがどのようなリフォームをするか
見たことないので、よく分かっていない状態です。

また、現在、クアラルンプールにいるため
献本された本をまだ拝読していない状態なのですが

浦田健さんが旗を振る不動産実務検定のキックオフミーティングを
通して彼と知り合い、浦田健さんが本著を推薦している点や
私が大変信頼している成田さんからも紹介を受けている点から
信頼するに足るな、と確信して紹介している次第です。

６０００件もの退去立会いから分かったリフォームアイデアを
標準化していて、その知識を全公開しているとのことで
彼が「賃貸住宅フェア2014in名古屋」人気セミナーランキングで
BEST2に選ばれた映像も明日まででしたら手に入るとのことです。

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私も帰国後、しっかりと勉強しようと思います。
また、そのノウハウが素晴らしいもので、かつ機会があれば
リフォームをオーダーしてみたいと考えています。

最近ではリフォームアイデア集的な本や
マイメディアを運営している不動産投資家さんが多数あらわれてきているので
私もどんどん実践しようと考えています。

繁忙期が終わった時点で、笑っている大家さんと泣いている大家さんとの違いは
正しい情報収集による知識の差と実践の差ということが分かりますね。

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■■コラム　尾嶋が最新意識している満室大家さんの習慣

毎年繁忙期、空室対策にまったく困っていない大家さんがいます。
その大家さんが不動産投資家であれば２月は空室対策に動かず
３月にむけた物件購入にむけて動いています。

私の知り合いの大家さんもその１人で
その方は別に私に相談する必要もないのに
「万が一の保険だから」と私にお金を落としてくれたりするのです。

その方とは４年ほどのお付き合いで年に１～２回食事をしたり
するのですが、最近なんでこの方はそんな成功しているのだろう、
とあらためて考えてみました。

すると、あることに気づいたので、私は最近それを意識して行動しています。
そうすると、毎日がとても気持ちいいのです。
やって良かったので、ご紹介しますね。

それは

「ありがとう」

と言いまくる、です。

その大家さんは私に対しても、お店の人に対しても
電話先の人に対しても、「ありがとう」「ありがとね」
と小さなことでも感謝を言語化している、と分かりました。
私も感謝の言葉を言われるととても気持ちがいい。

ですから、私も真似してみようと思ったのです。
ところがこれが、難しいんですね。

日本人なのか知らないのですが、恥ずかしいんです。照れるのです。
ですけど、勇気をふりしぼって言うとこれがとても気持ちがいいのです。
だからこれを習慣化しよう、と思って、最近意識して使っています。

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■■コラム　学生にいかに長く住んでもらうか

私は今まで、学生に長く住んでもらうためにはどうすればいいか
をいろいろ考えて実践してきたつもりでした。

ところが、そうではなくて私は「長く住まなければいけない」施策を
提供してきただけだったな、と最近考えています。
例えば、４年縛りの契約をするとか、短期退去の場合
違約金が発生するとか、です。

契約や条件でどうこうするより
学生に気に入ってもらって、能動的に長く住んでほしい
と最近強く考えていて試行錯誤をしています。

私が考える学生に気に入って長く住んでもらう要件は以下になります。

１．大学が近い、コンビニが近いなど何かと便利である
２．部屋が快適である
３．大家さんにお世話になっていて気に入っている
４．総体的にお金がかからない

全部を満たす物件もなかなかないでしょうし
要件はまだまだ足りないのかもしれません。

そこは実践しながら改善していくしかないのです。
投資家さんと打合せしながら、１つ１つ前に進んでいきたいものです。

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■　儲からない？現役大家が語る意外な出費

表面、実質利回りなど
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これらを理解してその上で儲かるかどうか
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■銀行の審査前に知らなければならない事！

529万円消費者金融から借金があった人が
住宅ローンを通した経験が書かれたレポートです。
個人情報の開示請求方法が分かります。

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■■コラム　パートナー選びは安易にしてはいけナイス

私は家賃を下げるのは大嫌いです。
読者のみなさんももちろんそうでしょう。

しかし、年収が総体的に上がらず、物価が高くなる今
家賃を上げることは、その家賃で決まったにせよ
早期退去につながり、リスクを負います。

その上、年末のヒアリングでは、とにかくお客さんが来ない、
と嘆く仲介業者さんがいて、例えば昨年より神奈川県で
空室対策コンサルをしている物件に関しては

部屋よし、条件よし、仲介業者の協力体制よし、
と埋まらないわけがない状況下において
内見ゼロのまま年越しをした案件もあるほどです。

しかしながら、現在私が管理している物件では
１割くらい家賃を上げてきているのも事実です。
年末になぜ家賃を上げられたか検証してみました。

１．エリアで供給が少ないUSPを持つ物件は家賃を上げやすい
２．管理会社や営業マンの協力体制ができている物件は家賃を上げやすい
３．空室がかなりある状況で物件購入して一度満室になった物件は
二巡目からは家賃を上げやすい
４．ペット可、学生マンションは家賃を上げやすい
５．法人契約は条件交渉の中で家賃を上げやすい

ただし、家賃を上げていれた後、入居期間がどのくらいあるかなど
検証し続ける必要があります。短期入居では意味がありません。

小手先のテクニックや営業トークで埋めるのは
全体の関係がWINWINになりませんので、短期入居で終わるでしょう。

繁忙期の空室対策の参考にしてみてください。

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空室対策コンサルタント　尾嶋　健信です。

今回は、
「大家さんマーケティングを聴講し直しました」
という話をします。詳しくは編集後記で。

今日も、質の良い無料＆激安情報、
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厳選してご紹介いたします。

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■■　編集後記

引きこもり生活４日目です。
今日で今年も終わりですね。

２０１４年も本当に充実した
かつ実りのある年でした。
来年はさらに充実し実りある年に
したいですね。

さて、そんな本年度の終わりに
１７００本販売して、販売中止しましたが
今だリンクより購入がある

「The大家さんマーケティング」を
聴講しなおしました。
この教材、２０１０年に制作されています。

ですが、今だ通じる空室対策の不変の法則が
まとめられています。

ポータルサイトの変化や
ツールの変化はもちろんあります。
ですが、不変の法則は変わらないのです。

２０１０年の時から大家さんが
いかにメディアになるか、言い続けてきた
明日からがいよいよ本番だ、と思いつつ
除夜の鐘を待ちたいと思います。

本年もありがとうございました！