空室対策チェックリスト決定版｜管理会社の選び方・リフォーム・募集条件の見直し

空室が出たとき、気合いで動くとだいたい遠回りになります。

「とりあえず家賃を下げる」「とりあえずリフォームする」は、冷蔵庫の残り物で闇鍋を作るのと同じ。たまたま当たる日もありますが、再現しません。

本記事では「空室対策」を7ステップに分解し、チェックリスト化しました。上から順に潰せば、満室化を“再現”できます。忙しいオーナーさんほど、感情ではなく手順で回しましょう。

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空室対策は「7ステップ」で型化できる（満室化の全体像）

7ステップ一覧（空室対策ロードマップ）

STEP1：賃貸管理会社の選び方（管理会社変更の判断も含む）

STEP2：賃貸リフォームの優先順位（3点ユニット・和室の空室対策）

STEP3：共用部改善（外観・エントランス・ゴミ置き場）

STEP4：募集条件の見直し（フリーレント効果・ペット可・敷金礼金ゼロ）

STEP5：賃貸マーケティング（ポータル掲載のコツ・室内写真の撮り方）

STEP6：退去防止（入居者満足度アップ・クレーム対応）

STEP7：空室対策PDCA（定期チェックと改善）

ポイントは順番です。「体制（管理会社）→商品（部屋・建物）→売り方（条件・見せ方）→継続（退去防止・PDCA）」。ここが逆になると、やるほど迷子になります。

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STEP1：賃貸管理会社の選び方（空室対策の土台）

満室経営は、現場の8割が管理会社で決まります。入居付け、クレーム対応、退去抑止、原状回復の段取り。ここが弱いと、どんな施策も空回りします。

■良い賃貸管理会社の条件（空室対策が強い会社）

空室原因を「家賃を下げる」だけで終わらせない

値下げは最終手段。最初に出す会社は、利益を削る提案しか持っていない可能性が高いです。

写真・募集図面・条件設計・客層寄せの提案が出る

「誰に貸すか」「どこを直すか」「どう見せるか」をセットで語れます。

対応が早い（クレーム対応＝退去防止に直結）

水回りや騒音の初動が遅いと、退去理由をこちらから作ってしまいます。

■管理会社変更のタイミング（見直しサイン）

・空室期間が伸びるのに打ち手が増えない（提案がワンパターン）

・連絡が遅い／現場対応が雑（入居者満足度が下がる）

・定期報告がない／数字が見えない（反響数・内見数・成約率が不明）

迷ったら、まずは「報告の型」を作って要求してください。それでも改善しないなら、変更も現実的です。

管理会社に最初に聞く質問リスト（そのまま使える）

□近隣の競合物件と比べた弱点は？（家賃以外で）

□写真・募集コメント・掲載順位の改善案は？（具体的に何を変える？）

□条件を触らずにできる施策は何がある？（見せ方・客層・導線）

□退去理由の傾向と、退去防止策は？（設備・対応フロー）

□1ヶ月の報告フォーマットは？（反響→内見→申込の数字）

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STEP2：賃貸リフォーム空室対策（費用対効果で決める）

リフォームは強い武器ですが、やり方を間違えると“高い自己満足”になります。原則は一つ。「回収できる範囲で、刺さる層に寄せる」です。

■3点ユニットの空室対策（セパレート化が全てではない）

・ターゲット客層を決める（誰に刺すか）

・学生・単身・高齢者など、許容範囲は違います。

・清潔感と見せ方を最優先（照明・水栓・鏡・床など）

・交換単価が小さい部材で“古さ”はかなり消せます。写真も明るく撮れるように整備。

■条件設計とセットで考える（“妥協点”の設計）

・3点ユニットの代わりに、駅距離・初期費用・ネット無料など別の価値で補います。

■和室リフォーム賃貸の判断基準（和室でも埋まる）

・「和室OK層」に寄せる／和モダンに寄せる

・全員に好かれる部屋はありません。好かれる層を選びます。

・襖・照明・壁紙で印象を変える

・変えるべきは“畳”より“空気感”のことが多いです。

・畳維持コストと回収を数字で見る

・張替え周期・退去ごとの費用を把握し、洋室化との比較で判断。

■ワンポイントリフォーム（少額で効きやすい）

・壁紙・床（リビング優先）：第一印象の8割

・クローゼット改修（使い勝手）：収納は正義

・スイッチ・建具・照明（写真映えに直結）：地味だけど効く

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STEP3：共用部改善で空室対策（外観・エントランスが第一印象）

部屋が良くても、入口が暗いと内見者の心も暗くなります。外観と共用部は「物件の顔」。ここを整えると、同じ部屋でも“高く見える”ようになります。

■エントランス清掃の効果（内見の成約率に直結）

・入口・掲示板・ポスト周りの清潔感：チラシの散乱は即マイナス

・照明の明るさと色味を整える：昼白色で明るく、切れている電球は即交換

■ゴミ置き場改善（地味に強烈に効く）

・ゴミ箱・ネット・表示の更新：古いと治安が悪く見えます

・匂い／散乱の防止（管理ルールの見直し）：清掃頻度、掲示、分別の徹底

・防犯カメラ・オートロック導入（安心材料の空室対策）

・単身・女性・ファミリーで効き方が違う：女性比率が高いなら特に強い

・導入前に「家賃アップ or 退去防止」のどちら狙いか決める

・目的が決まると、機種・台数・予算がブレません。

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STEP4：募集条件の見直し（空室が埋まらない原因の本丸）

「部屋も建物も整えたのに決まらない」なら、原因は条件設計のことが多いです。値下げの前に、順番通りに見直しましょう。

■募集条件見直しの順番（値下げの前にやること）

・ターゲット（募集対象）：誰に貸すのか

・物件のUSP（ウリの言語化）：強みを一文に

・ネーミング／見せ方：タイトルと冒頭2行

・初期費用・契約条件：敷礼・更新・違約金など

・フリーレント効果はある？（向く物件・向かない物件）

・反響を増やす目的で使う：検索一覧で目立つ

・使うなら「退去リスク」とセットで設計：短期解約違約金や契約条件で調整

・実施期間と回収見込みを計算する：1ヶ月無料なら、何ヶ月で回収するかを明確に

■ペット可の空室対策（強いが、設計が必要）

・原状回復・傷対策のルール：床材、爪とぎ、臭い対策の特約

・既存入居者への配慮：鳴き声・共用部マナーのルール明文化

・賃料・敷金（または追加条件）の設計：リスク分を条件に反映

■敷金礼金ゼロ（ゼロゼロ）のメリット・デメリット

・反響は増えるが、入居後トラブルの備えが必須：短期退去・滞納リスクが上がりやすい

・保証会社・審査・契約条項を強化する：入口を広げるなら、出口を固める

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STEP5：賃貸マーケティング空室対策（見せ方で負けない）

同じ物件でも、見せ方で反響は2倍以上変わります。勝負はポータルの「最初の3秒」。ここで負けると内見まで届きません。

■ポータル掲載のコツ（反響を増やす基本）

・掲載情報の欠落をなくす（設備・周辺・条件）：ネット無料、宅配ボックス等は必ず明記

・訴求ポイントの順番を整える（最初の2行が命）：USP→生活メリット→補足 の順

■室内写真の撮り方（賃貸で反響が変わる）

・明るさ／水平垂直／広角の使い方：傾いた写真は“雑な物件”に見えます

・生活感を消す（最低限の演出でOK）：ティッシュ箱一つでも印象は変わる

・“弱点”は隠さず、補う（言葉で納得させる）：例「洗面台はコンパクト。代わりに収納が豊富」

■物件キャッチコピーの作り方（USPを一行にする）

「誰に」「何が」「どう嬉しい」を一文で

例：在宅ワーク向け／収納強い／駅距離より生活利便性 など

「便利」より「何が便利か」。これだけで反響が増えます。

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STEP6：退去防止の空室対策（満室化は“出さない”で加速する）

満室は「埋める」より「出さない」が早い。短期退去が続くと、家賃減額＋原状回復＋空室損失で利益が削れます。

・入居者満足度アップで退去を止める（最優先は不満解消）

・水回り不具合は最速対応（退去理由になりやすい）：放置は最悪の節約

・小さな改善を積み上げる（照明・網戸・換気・騒音）：手間は小さく、効果は大きい

・クレーム対応が退去率を左右する（管理会社と連携）

・初動スピード：連絡→現地→一次対応の時間を短縮

・記録と再発防止：同じクレームを繰り返さない

・共用部のルール整備：掲示、注意文、清掃頻度の調整

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STEP7：空室対策PDCAの回し方（量産できる仕組みにする）

空室対策は一回やって終わりではありません。市場もニーズも変わるからです。だからPDCAで“勝ちパターン”を固定します。

■空室対策PDCAの定期チェック項目（毎月/四半期）

・空室期間／反響数／内見率／成約率：ボトルネックを特定

・条件変更の履歴と結果：何を変えて、どう動いたか

・退去理由の傾向と対策：同じ穴に落ちない

・改善が続く物件の共通点（満室経営の習慣）

・管理会社と数字で会話している

・施策がチェックリスト化されている

・“値下げ”が最後に回っている

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よくある質問（FAQ）

Q 空室対策は何から始めるべき？

A まずはSTEP1の管理会社と情報の見える化です。反響・内見・成約の数字が分かれば、次に打つ手が決まります。

Q 空室が埋まらない原因は家賃？それとも募集条件？

A 多くは「家賃そのもの」より、ターゲットと見せ方のズレです。値下げは効きますが、利益が落ちるので最後に回すのが安全です。

Q フリーレントは結局お得？損？

A 「反響が増える」効果はあります。損得は**回収期間（何ヶ月で取り返すか）**と、短期退去対策（契約条件）をセットにできるかで決まります。

Q 3点ユニットや和室はリフォーム必須？

A 必須ではありません。刺さる層に寄せる、清潔感を徹底する、条件で補う。この3点で決まるケースは多いです。

Q 管理会社を変えると本当に空室は改善する？

A 改善することはあります。ですが「変える」より先に、報告と施策提案の型を要求してみてください。それでも動かないなら、変更の価値が出ます。

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まとめ：空室対策チェックリスト（7ステップを順に潰す）

□ 管理会社（賃貸管理会社の選び方）

□ 室内（賃貸リフォーム空室対策）

□ 建物（共用部改善）

□ 条件（募集条件の見直し）

□ 見せ方（ポータル掲載のコツ・室内写真）

□ 退去防止（入居者満足度アップ）

□ PDCA（定期チェック）

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CTA

空室が出たら、まずはこのチェックリストを上から順に。

「どこが詰まっているか」さえ見えれば、打ち手は決まります。

もし「自分の物件だとどれが最優先？」と迷うなら、空室状況と募集条件を整理して、管理会社と数字で会話できる状態にしていきましょう。

今日やることは3つだけです。

①管理会社に数字（反響・内見・申込）を出してもらう

②募集図面と写真を刷新する

③値下げ以外の一手を3案出させる。

これで空室対策は前に進みます。